العقارات تجد موطئ قدم في المؤشرات الأمريكية

 سوق الأسهم الأمريكية تُضيف قطاعا جديدا للمرة الأولى منذ عام 1999. يُمكن القول إن هذا الأمر طال انتظاره.

العقارات التي كانت تعيش تحت سقف واحد مع القطاع المالي منذ بداية معايير تصنيف الصناعة العالمية Gics من المُقرر أن تُصبح فئة الصناعة الرئيسية رقم 11 في مؤشري ستاندرد آند بورز وداو جونز اعتبارا من اليوم.

لطالما كانت هناك دعوات إلى فصل أسهم شركات العقارات عن أسهم الشركات المالية. شركات العقارات تُمثّل الآن 3 في المائة من القيمة السوقية لمؤشر ستاندرد آند بورز 500، ما يجعلها مهمة بقدر قطاعات المنافع والاتصالات والمواد. علاوة على ذلك، الأسهم المالية والعقارات لا تشترك في الخصائص نفسها. الشركات المالية تعاني متاعب، في حين تستفيد شركات العقارات من حقبة أسعار الفائدة المنخفضة.

القطاع المشكَّل حديثاً سيشمل صناديق الاستثمار العقاري “رايتس” – التي توفر أي دخل إضافي للمساهمين ضمن هيكلة ضريبية ذات كفاءة – وشركات إدارة وتطوير العقارات، كقطاع مستقل. انفصالها عن الأسهم المالية يأتي في منعطف حساس في الوقت الذي يجتمع فيه “الاحتياطي الفيدرالي” هذا الأسبوع لتحديد ما إذا كان ينبغي رفع أسعار الفائدة.

نيك كاليفاس، وهو مختص استراتيجي في شركة إنفيسكو باور شيرز، يقول “من الواضح أن هناك اختلافات كبيرة بين صناديق الاستثمار العقاري وفئات أخرى من القطاع المالي، الأمر الذي قد يكون مفيدا في تفسير بعض المنطق وراء فصل أسهم العقارات عن الأسهم المالية”.

صناديق الاستثمار العقاري ملزمة بأن تدفع 90 في المائة من دخلها كأرباح أسهم ولم تظهر على مؤشر ستاندرد آند بورز 500 إلا منذ عام 2001. وكانت من المستفيدين الرئيسيين من بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، ليس فقط لأن أسعار الفائدة المنخفضة جعلت تمويل مشاريعها أرخص، لكن أيضاً لأن صناديق الاستثمار العقاري، مثل الخدمات والاتصالات، كان يستمتع بها المستثمرون بسبب أرباح أسهمها.

يُقدّم قطاع العقارات عائدات أرباح تبلغ 3.2 في المائة، مقارنة بـ 2.16 في المائة لمؤشر ستاندرد آند بورز 500 الأوسع. في عام يعمل فيه بنك اليابان والبنك المركزي الأوروبي على اتباع سياسات أسعار الفائدة السلبية، ذلك العائد دفع بالأموال إلى الصناديق التي يتم تداولها في البورصة التي تتعقب صناديق الاستثمار العقاري.

ما يؤكد ذلك هو أن الصناديق التي يتم تداولها في البورصة التي تتعقب صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة سجّلت صافي تدفقات داخلة بلغت نحو سبعة مليارات دولار في العام المنتهي في السابع من أيلول (سبتمبر)، وذلك وفقاً لمزود البيانات EPFR. هذا تبع تدفقات خارجة صافية بلغت 857 مليون دولار في عام 2015، عندما رفع “الاحتياطي الفيدرالي” أسعار الفائدة.

مع ذلك، ليس فقط مستوى أسعار الفائدة على المدى القصير هو الذي يُعتبر أمراً مهماً للقطاع. إنه انحدار منحنى العوائد – أو الفرق في العوائد بين السندات ذات تواريخ الاستحقاق القصيرة والطويلة – الذي يُعتبر من المهم مراقبته، لأن الانحدار الأخير في المنحنى ألقى بثقله على صناديق الاستثمار العقاري.

يقول براد سورنسن، العضو المنتدب لأبحاث السوق والقطاع في مركز شواب للأبحاث المالية “يُركز المستثمرون كثيراً على “الاحتياطي الفيدرالي” وإجراءات البنك المركزي، لكن هناك قضايا أخرى لها دورها أيضاً”.

واستفاد القطاع أيضاً من الطلب القوي على الشقق وارتفاع أسعار الإيجار، لأن جيل الألفية كان بطيئاً في شراء المنازل. مع ذلك، هذا قد يتغيّر.

يُحذّر سورنسن، قائلا “لقد تسارعت أسعار الإيجار خلال العامين الماضيين بمعدل كبير نوعا ما واقتصاديات استئجار الشقق مقابل امتلاك منزل أصبحت أقل جاذبية. هذا يُمكن أن يجعل دخل صناديق الاستثمار العقاري تتراجع قليلاً لأن الطلب على الشقق قد يؤدي إلى تباطؤ بعضها”.

المحللون منقسمون حول ما يعنيه هذا بالنسبة إلى التدفقات سواء الداخلة أو الخارجة من القطاع. عندما أعلنت مؤشرات ستاندرد آند بورز، وداو جونز، ومؤشر مورجان ستانلي المُركّب – مزودو المؤشرات الذين شاركوا معاً بإنشاء معايير تصنيف الصناعة العالمية قبل 17 عاماً – العام الماضي، أنها ستوجد قطاع عقارات مستقلا، قدّر “جيه بي مورجان” أن صناديق الأسهم النشطة كانت بحجم أقل بكثير من صناديق الاستثمار العقاري بحيث يُمكن أن تُنتج تدفقات داخلة بقيمة 100 مليار دولار. ويقول آخرون إن اندفاع مزيد من المال إلى فئة الأصول أمر غير محتمل.

لكن هناك اتفاقا على أن الفصل سيجذب مزيدا من الاهتمام للقطاع ويُجبر المدرين النشطين على أن يكونوا أكثر شفافية بشأن تخصيص الأموال.

في الماضي، كان بإمكان مديري الصناديق الإفلات من عواقب التعاملات المتواضعة في صناديق الاستثمار العقاري عندما كانوا ببساطة جزءا من عالم مالي أوسع، لكن عندما تُصبح العقارات قطاعا مستقلا، فإن عدم التعامل معه قد يدفع المستثمرين إلى المطالبة بتفسير لذلك.

يُجادل تود روزينبلوث، مدير أبحاث الصناديق التي يتم تداولها في البورصة وصناديق الاستثمار المشترك في ستاندرد آند بورز جلوبال، قائلا “هذا من المرجح أن يضغط على بعض الصناديق لإدخال التعاملات في صناديق الاستثمار العقاري”.

وقد يجعل أيضاً أسهم الشركات المالية تبدو أقل إغراء، لأن تحرر قطاع العقارات يُزيل ربع نقطة مئوية من إجمالي عوائد الأرباح في القطاع، لتُصبح نحو 2 في المائة، وذلك وفقاً لحسابات سورنسن.

يقول روزينبلوث “نعتقد أن هذا سيكون له تأثير على المدى المتوسط في عالم صناديق الاستثمار المشترك. التغيير لن يحدث بسرعة لأنه سيكون من الأفضل أن تتعرّف الشركات على صناديق الاستثمار العقاري، وشعور الشركات بالضغط لزيادة الشفافية قد يستغرق بعض الوقت”.

الاقتصادية